Reihenhaus

bezeichnet in der Architektur ein Einfamilienwohnhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet. Die Häuser können leicht versetzt zueinander oder in exakter Reihe angelegt sein. Die so gebildete Reihe ist parallel zu einer Straße ausgerichtet oder begrenzt einen Platz. Reihenhäuser können in geschlossener Bauweise einen ganzen Häuserblock einnehmen, oder in einzelne Hausgruppen aufgegliedert sein.

Stoßen nur zwei einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser mit ihren Seitenwänden aneinander, spricht man hingegen von einem Doppelhaus.

Wenn das letzte Gebäude der Häuserreihe kein Eckgebäude ist und dreiseitig frei steht, wird es als Reihenendhaus bezeichnet.

Reihenmittelhäuser werden jeweils bis an die beiden seitlichen Grundstücksgrenzen gebaut. Diese beiden seitlichen Abschlusswände dürfen keine Fenster haben und müssen feuerbeständig hergestellt sein. Deshalb heißen sie Brandwände. Reihenendhäuser dürfen nur an der Seite bis an die seitliche Grundstücksgrenze gebaut werden, an der die weiteren Reihenhäuser folgen. Auf der freistehenden Hausseite müssen die jeweiligen Bestimmungen zur Nachbarbebauung und somit in der Regel ein Mindestabstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Ferner hat ein Reihenendhaus nur eine Brandwand. Häuser, die nicht am Ende der Reihe gebaut sind, müssen an den Seitenwänden nicht wärmeisoliert werden und es konnte früher oftmals eine Seitenwand pro Haus eingespart werden.

Der Begriff sagt nichts über die Größe des Gebäudes aus. Oftmals handelt es sich bei kleineren Reihenhäusern um eine Abfolge von annähernd baugleichen Typenhäusern die an einer Straßen- oder Blockkante errichtet wurden oder treppenartig versetzt angeordnet wurden. Diese Bautypen, die nur eine oder zwei übereinander liegende Wohnungen aufweisen, besitzen meist einen eigenen Garten hinter dem Haus.

Private Reihenhäuser in Reihenhaussiedlungen erfreuten sich besonders in den 1950er und 1960er Jahren großer Beliebtheit, weil auf einem relativ kleinen Grundstück ein eigenes Heim errichtet werden konnte. Dieses wies neben den geringeren Herstellungskosten aufgrund einer bzw. beider seitlichen Brandwände auch eine bessere Heizenergiebilanz auf, als ein vergleichbar errichtetes freistehendes Einfamilienhaus.

Besonders verbreitet und häufiger als das Mietshaus sind Reihenhäuser in Nordwesteuropa (Britische Inseln, Niederlande, Belgien und Nordwestdeutschland; dort besonders in Bremen: «Bremer Haus»). Deren Bewohner und Eigentümer sind meistens identisch.

Die in den Industriegebieten Englands mehrheitlich zwischen 1850 und 1900 mit Elementen der viktorianischen Architektur errichteten Reihenhäuser aus Backsteinziegel werden Terraced houses[4] genannt. Eine Häuserzeile kann mehr als 50 Häuser aufweisen, jeweils zwei benachbarte Häuser teilen sich immer einen Schornstein und sind deshalb spiegelbildlich angeordnet. Der Grund für die Ausführung der Fassaden einheitlich in Backstein liegt in der ehemals starken Luftverschmutzung in den Industriegebieten durch Kohlenruß, der gekalkte Fassaden rasch schwarz färbte; eine verschmutzte Backsteinfassade wird durch Abschleifen gesäubert. Reihenhäuser, die nach dem 2. Weltkrieg entstanden sind, werden in England Town houses genannt.

In Deutschland sind Reihenhäuser nach wie vor beliebt; die neuen Bauten greifen auf das Modell des vorindustriellen mehrgeschossigen Bürgerhauses auf kleiner schmalem Grundfläche zurück. Mit der Kritik an der flächenverbrauchenden sogenannten „aufgelockerten Stadt“, insbesondere von Einfamilienhausgebieten, wird die verdichtete Stadt wieder ein Leitbild.

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Wohnungseigentum

(zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung (siehe nachfolgend) ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, belastet, verschenkt werden.

Begrifflichkeit

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage.

Stets verbunden mit der konkreten Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und dessen Zubehör. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel ausgedrückt.

Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen (§ 20 WEG) und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen

Geschichte

Vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es in den Vorgängerrechten einzelner Länder so genanntes Stockwerkseigentum. Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen Händelhaus (in Süddeutschland: „Streithäuser“), weil Streit zwischen den Eigentümern häufig gewesen sein soll. Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden.

Das BGB allerdings definiert ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks (§ 93, § 94 BGB). Wesentliche Bestandteile teilen jedoch das rechtliche Schicksal des Grundstücks, also können im Umkehrschluss keine Rechte an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks begründet werden. Somit wird der Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetz auch Eigentümer des wesentlichen Bestandteils (§ 946 BGB). Der bisherige Eigentümer des wesentlichen Bestandteils kann auch keinen Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB geltend machen.

Diese Regelung erwies sich als zu unflexibel. Nach dem Zweiten Weltkrieg zwang der Wohnraumbedarf dazu, Formen zu finden, wie Wohnraumsuchende an dessen Finanzierung beteiligt werden, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten konnten. Diese Möglichkeit wurde mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vom 15. März 1951 geschaffen.

Die letzte Reform des Wohnungseigentumsrechtes erfolgte zum 1. Juli 2007. Hier wurde eine gegenständliche beschränkte Rechtsfähigkeit (Teilrechtsfähigkeit) der Eigentümergemeinschaft gesetzlich festgeschrieben (§ 10 Abs. 6 WEG), die bereits zwei Jahre zuvor von der Rechtsprechung anerkannt worden war (Beschluss des BGH von 2005, Az. V ZB 32/05). Außerdem wurde die Außenhaftung der Mitglieder beschränkt, das gerichtliche Verfahren auf das Klageverfahren nach der Zivilprozessordnung umgestellt statt des bisherigen Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§§ 43 ff. WEG), die Gemeinschaft zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Möglichkeit geschaffen, in bestimmten Fällen von starren Regeln der Gemeinschaftsordnung durch 3/4- Mehrheitsbeschlüsse abzuweichen (§ 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG).

Rechtliche Konstruktion

Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Der Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine (direkten) Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes so gekennzeichnet sind (meist mit einer Nummer), dass sie eindeutig einem bestimmten Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist es nicht notwendig, in der notariellen Teilungserklärung eine Festlegung zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu treffen, was erhebliche Erleichterung in der Zukunft bedeuten kann.

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Regeln über den Verwaltungsbeirat, Vollmachten für den Verwalter etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung verändert werden können, d. h. jeder einzelne Eigentümer muss die Änderung öffentlich beglaubigt unterschreiben, und sie muss dann beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Erleichterungen haben sich durch die WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 ergeben, insbesondere um in Einzelfällen verbrauchsbezogene Umlageschlüssel und Modernisierungen mit 3/4-Mehrheit durchsetzen zu können.

Einräumungsvertrag

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG entspricht der Teilungserklärung. Der Einräumungsvertrag ist im Gegensatz zur Teilungserklärung zwingend notariell zu beurkunden. Der wesentliche inhaltliche Unterschied ist, dass eine vertragliche Einräumung dann notwendig wird, wenn mehrere Personen (Bruchteils-)Eigentümer des zu teilenden Grundstücks sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus erbt. In diesem Fall wird man, um unterschiedliche Interessenlagen zu berücksichtigen, vertraglich jedem das Sondereigentum an einer Wohnung vertraglich einräumen. Denn mit den Rechten am Sondereigentum kann jede betroffene Person entscheiden, wie sie mit ihrem Eigentum verfahren möchte.

Eigentumsformen

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht der Instandhaltung abhängt.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist das (Allein-)Eigentum an Räumen einer Wohnung.Es steht stets in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide zusammen (Sondereigentum und Miteigentumsanteil) bilden das Wohnungseigentum (§ 1 Absatz 2 WEG).Sondereigentum ist auch das (Allein-)Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil bildet es das Teileigentum (§ 1 Absatz 3 WEG).

Welche Räume zu einem Sondereigentum gehören, ist in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag festgelegt. Diese Festlegung kann aber nicht ohne Einschränkung getroffen werden: nicht alle Räume sind sondereigentumsfähig, es gibt Räume, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen (§ 5 Absatz 2 WEG).

Mit Sondereigentum wird auch ohne Bezug auf die jeweilige Wohnung (Einheit) die Summe aller im Sondereigentum stehenden Räume einer Wohnanlage bezeichnet (vgl. (§ 1 Absatz 5 WEG).

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 WEG).

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 Abs. 3 WEG).

Gemeinschaftseigentum

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt werden. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Sondernutzungsrechte

Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Wohn- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch Vereinbarung (Teilungserklärung) so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten gemäß § 16 Abs.2 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern diese nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen (§ 29 WEG). Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, muss dieser aus (genau) drei Wohnungseigentümern bestehen: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Bestellt werden können nur natürliche Personen; wenn ein Wohnungseigentum einer Gesellschaft oder einem Verein gehört, kann deren gesetzlicher Vertreter bestellt werden. Der Verwalter selbst kann nicht zum Mitglied des Beirats bestellt werden, auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist. Dementsprechend sind auch leitende Personen des Verwaltungsunternehmens von einer Bestellung ausgeschlossen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter(§ 29 Absätze 2 und 3 WEG). Er ist beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern. Er hat die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Kostenvoranschläge zu prüfen und mit seiner Stellungnahme zu versehen. Der Beiratsvorsitzende ist auch für die Mitunterzeichnung von Protokollen zuständig.

Wohnungseigentum als Kapitalanlage

Wohnungseigentum stellt eine der bedeutendsten Anlageformen in Deutschland dar, weil Eigentumswohnungen in beiden Nutzungsformen (vermietet oder selbstgenutzt) als eine der - vor der Inflation - sichersten Kapitalanlagen und als eine gute Form der Altersvorsorge gelten. In Deutschland gab es im Jahr 2008 5.180.000 Eigentumswohnungen.

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Doppelhaus

Der Begriff Doppelhaus steht für verschiedene, sich teils überschneidende Begriffe des Bauwesens.

Baurecht

Im deutschen Baurecht bezeichnet Doppelhaus eine Gebäudekonstruktion mit zwei Eingängen in der offenen Bauweise nach § 22 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Hierbei handelt es sich in aller Regel um zwei Einfamilienhäuser mit jeweils unabhängigen Eingängen und Treppenhäusern; entscheidend zur Abgrenzung zum Mehrfamilienwohnhaus mit nur einem Eingang ist die Zahl der Hauseingänge. Andere Gebäudetypen der offenen Bauweise nach § 22 BauNVO sind das Einzelhaus und die Hausgruppe.

Wohnhausarchitektur
Doppelhaus in Lübeck

In der Wohnhausarchitektur bezeichnet Doppelhaus zwei aneinandergebaute und oft einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser. In Österreich verwendet man dafür auch den Begriff gekuppelte Bauweise.

Man spricht in der Regel von einem Doppelhaus, wenn zwei Häuser an der Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind; jedoch sind auch ein oder mehrere Doppelhäuser auf einem ungetrennten Grundstück möglich (z. B. in der Rechtsform des Wohnungs- und Teileigentums). Entscheidend für die Bauform ist, dass es sich um zwei durchgehend durch einen Brandabschluss (früher gemeinsame Brandwand, heute zwei Wände mit gedämmter Trennfuge) getrennte eigenständige Gebäude handelt. Die beiden Hälften sind dabei oftmals ähnlich gestaltet, häufig mit achsensymmetrischer Fassadengestaltung und Grundriss. Damit ähnelt ein typisches Doppelhaus zwei spiegelsymmetrischen Einzelhäusern.

Normalerweise handelt es sich bei der gemeinsamen Wand um eine Seitenwand der Gebäude. Handelt es sich um die Rückwand, spricht man von „Back-to-back“-Bebauung. Ist bei den beiden Hälften keine symmetrische Bauweise zu erkennen, spricht man von „einseitig angebaut“. Stoßen mehr als zwei Gebäude mit ihren Seitenwänden aneinander, spricht man von Hausgruppen.

Die Vorteile von Doppelhäusern (und auch Hausgruppen) gegenüber freistehenden Gebäuden sind eine günstigere Flächenausnutzung der Grundstücke und eine Verminderung der Heizkosten durch einen geringeren Außenwandanteil. Nachteile liegen darin, dass je eine Wand fensterlos bleibt sowie in der eingeschränkten Schalltrennung der beiden Haushälften.

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Einfamilienhaus

Ein Einfamilienwohnhaus, kurz auch Einfamilienhaus, ist ein Gebäude, das als Wohnhaus für eine einzelne Familie (bzw. allgemeiner für eine überschaubare Gruppe von Menschen, die einen gemeinsamen Haushalt führen) dient und nur eine Wohneinheit enthält. Es gehört damit zu den Gebäuden mit nur einer Nutzungseinheit.

Einfamilienhäuser sind meistens, aber nicht notgedrungen im Eigentum des Nutzers. Sie stellen eine verbreitete Variante des Wohneigentums dar. Seltener werden sie vom Eigentümer an einen anderen Nutzer vermietet

 

Typen

Die verbreitetsten Typen sind das freistehende Einfamilienwohnhaus, die Doppelhaushälfte und das Reihenhaus. Eine weitere Form sind Hof- oder Atriumhäuser, beispielsweise die Hofhäuser moderner Teppichsiedlungen und das altrömische Atriumhaus.

Ein Einfamilienwohnhaus kann eingeschossig als Bungalow oder mehrgeschossig ausgeführt sein.

Von einem Einfamilienhaus spricht man aber auch dann, wenn ein Gebäudekomplex vorliegt und sich darin zwei Wohneinheiten befinden, davon eine Einliegerwohnung. Unerheblich ist dabei, ob das Gebäude über zwei getrennte Eingänge verfügt oder Haupt- und Einliegerwohnung im Gebäudeinneren miteinander verbunden sind. Entscheidend ist, ob die zweite Wohnung (Einliegerwohnung) gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Einliegerwohnung weniger als 80 % der Wohnfläche der Hauptwohnung umfasst.

Freistehende Einfamilienhäuser gibt es in unterschiedlicher Größe und Ausgestaltung, beispielsweise als Siedlungshaus innerhalb einer Siedlung, als Villa oder als Landhaus.

Einen Sonderfall stellen Ferien- und Wochenendhäuser dar. Sie werden oft nicht zu den Einfamilienhäusern gerechnet, zumindest wenn sie nicht ständig bewohnt werden bzw. nicht üblichen Wohnansprüchen genügen.

Heute wird der Begriff Einfamilienhaus der sozialen Realität nicht mehr wirklich gerecht, da auch in Einfamilienhäusern Wohnen jenseits der Familie stattfindet, z.B. Wohn- oder Lebensgemeinschaften.

Geschichte

Die Geschichte des Einfamilienhauses ist relativ jung. Vor der Industriellen Revolution war das Bauern- oder Bürgerhaus der übliche Wohnort für den größten Teil der Bevölkerung. Hier fand Wohnen und Arbeiten unter einem Dach statt. In der Hausgemeinschaft wohnten in der Regel nicht nur die Kleinfamilie, sondern oft auch Mitarbeiter des Betriebs oder weitere Verwandte ("Ganzes Haus" statt Kleinfamilie).

Vorläufer des heutigen Einfamilienhauses sind die Villen der Antike und der Renaissance. In Anlehnung daran entstanden zunächst im 19. Jahrhundert mit der Herausbildung der bürgerliche Kleinfamilie großbürgerliche Villen.

Der Ursprung des Einfamilienhauses leitet sich nun zum einen von diesen Villenbauten des Großbürgertums des 19. Jahrhunderts mit historisierenden oder klassizistischen Stilelementen und zum anderen vom Einfluss der Gartenstadtbewegung des Briten Ebenezer Howard zur Jahrhundertwende ab.

Ihre Verbreitung hat mit der Etablierung bürgerlicher Lebensformen (Trennung von Arbeiten und Wohnen / Wohnen als intimer Rückzugsraum / Ideal der bürgerliche Kleinfamilie in eigener abgeschlossener Wohnung mit selbstbestimmter Freizeitgestaltung) auch in nicht-bürgerlichen Milieus zu tun. Der große Boom des Einfamilienhausbaus fand in den 1960er Jahren statt. In dieser Zeit konnten sich auch ein großer Anteil an Menschen aus den Arbeiter- und Angestelltenmilieus den Traum vom Einfamilienhaus verwirklichen, häufig mit hohem Eigenleistungsanteil.

Architektur
Architekturikone Rietveld-Schröder-Haus
Zechensiedlung in Gelsenkirchen
Typische Einfamilienhäuser für Großbritannien und Irland

Einfamilienhäuser entstammen häufig individuellen Vorstellungen der Bauherrn und Nutzer ohne individuellen und ausgearbeiteten Entwurf eines Architekten oder als in ganzen Serien hergestellte Häuser, die nur einmal als Prototyp oder Musterhaus entworfen wurden.

Das Einfamilienhaus ist auch immer wieder eine Herausforderung für Architekten, gerade heute, wo es aus verschiedenen Gründen von Stadtplanern und Stadtsoziologen immer wieder kritisiert wird (siehe unten). Das Thema Einfamilienhaus, einschließlich seiner Vorläufer, hat eine lange Tradition in der Baugeschichte.

Schon in der Antike war in Form der römischen Villa eine dem Einfamilienhaus nahekommende Bauaufgabe ein wichtiges Thema für Architekten. In der Renaissance taucht das Thema für Architekten wieder auf - seit dem 19. Jahrhundert und in der Moderne verstärkt, nun auch immer öfter im Sinne der heutigen Bedeutung des Worts Familie.

Die Häuser - als relativ überschaubare Bauaufgabe - wurden oft zu Anschauungsobjekten der jeweiligen Architekturauffassung. Einige Häuser wie das Rietveld-Schröder-Haus (1924, Gerrit Rietveld), die Villa Savoye (1928, Le Corbusier), die Villa Tugendhat (1930, Mies van der Rohe), Fallingwater (1937, Frank Lloyd Wright) wurden zu Architekturikonen der Moderne. Oft war es das eigene Einfamilienhaus des Architekten, das ihnen ermöglichte, eigene Ideen umzusetzen. So etwa beim Wohnhaus Eames (1949, Charles Eames), Vanna Venturi Haus (1964, Robert Venturi), Haus Gehry (1978, Frank O. Gehry) oder Haus R 128 (2000, Werner Sobek).

Doch dies sind Ausnahmebauten der Architektur-Avantgarde. Ihr Einfluss auf die breite Masse der gebauten Einfamilienhäuser ist nicht quantifizierbar. Einfamilienhäuser in Mitteleuropa werden heute vor allem in Vorstädten (engl. Suburbs) errichtet. Das Erscheinungsbild ist je nach Umständen sehr unterschiedlich.

In Deutschland gibt oft ein Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung gewisse Gestaltungsvorgaben, in dessen Rahmen sehr unterschiedliche Einzelgebäude von einzelnen Bauherren nach individuellen Architekturvorstellungen errichtet werden. Dadurch kann ein sehr heterogenes Bild entstehen. Die Spanne der Individualität reicht vom individuellen Architektenhaus, das genau auf die jeweiligen Wünsche und Bedürfnisse des Bauherren abgestimmt ist bis zum Fertighaus aus dem Katalog.

Die Alternative sind ganzheitlich geplante Siedlungen, bei denen alle Häuser eine gemeinsame Architektursprache haben. In Deutschland war diese als Gartenstadt und Arbeitersiedlung bis in die 1960er Jahre eine verbreitete Praxis. Das architektonische Extrem ist heute zum Beispiel in Großbritannien und Irland zu besichtigen. Von Investoren werden ganze Straßenzüge und Siedlungen mit identischen Einfamilienhäusern bebaut und dann verkauft. Für Individualität ist kaum Raum, das Erscheinungsbild reicht von homogen bis trist.

Vorteile

Ein wichtiger Vorteil im Vergleich zur Eigentums- oder Mietwohnung ist die größere Selbstbestimmtheit in Fragen der Gebäudegestaltung und Lebensführung, da durch die räumliche Distanz zum Nachbarn Störungen unwahrscheinlicher werden.

Am deutlichsten tritt dieser Vorteil beim freistehenden Einfamilienhaus zu Tage. Verglichen mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern hat der Eigentümer hier die größte Gestaltungsfreiheit über Gebäude und Garten. Lediglich die Vorschriften der Landesbauordnungen und eventuell der Bebauungspläne geben gewisse Rahmenbedingungen vor. Einfamilienhaussiedlungen verbrauchen zwar mehr Land als andere Siedlungsformen, jedoch wird ein Teil davon naturnaher genutzt als in verdichteten Bebauungen. Diese Gärten dienen den Bewohnern zur Naherholung und bieten Tieren und Pflanzen Lebensraum.

Kritik und Nachteile

Durch die lockere Bebauung in ein- oder zweigeschossiger Bauweise steigt der Landverbrauch im Vergleich zur Zeilen- und Blockrandbebauung einerseits und zur mehr- bzw. vielgeschossigen Bauweisen andererseits deutlich an. Das gilt vor allem für freistehende Häuser. Mit Reihenhausbebauung kann die gleiche Dichte erzielt werden wie mit Geschosswohnungsbau gleicher Geschosszahl. Allerdings sind Reihenhäuser mit mehr als drei Stockwerken schwieriger nutzbar und daher eher selten, während im Geschosswohnungsbau die Stockwerkszahl des Gesamtgebäudes auf die Nutzbarkeit der einzelnen Wohnung kaum Einfluss hat. Daher sind Gebäude des Geschosswohnungsbaus mit sogar fünf und mehr Geschossen zumindest in Großstädten weit verbreitet.

Dagegen hat ein Bungalow den größten Flächenverbrauch für das Gebäude selbst. Dazu kommt der Bedarf für Garten und auch der Flächenbedarf für öffentliches versiegeltes Straßenland pro Wohneinheit ist erheblich höher als bei hochverdichteter Bauweise. Zudem ist der Aufwand an Erschließung für technische Infrastruktur höher.

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