Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken.

Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik, zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden.

Private Immobilienfinanzierung

Als private Immobilienfinanzierung wird die Finanzierung einer überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke genutzten Immobilie, wie Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, durch eine natürliche Person oder eine Lebensgemeinschaft bezeichnet. Aufgrund unterschiedlicher Risikoprofile wird zwischen Eigennutzerfinanzierung, der Finanzierende ist Nutzer der Immobilie, und Kapitalanlegerfinanzierung, Finanzierender ist Vermieter der Immobilie, unterschieden. Somit ist eine Finanzierung auch für Gewerbetreibende oder Freiberufler eine private Immobilienfinanzierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört.

Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen, und Fremdkapital wie zum Beispiel Darlehen von Kreditinstituten zum Einsatz gelangen.

Darlehen für private Immobilienfinanzierungen

Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch

Banken,
Bausparkassen,
Landesförderinstitute,
Kreditanstalt für Wiederaufbau
Versicherungsgesellschaften

zur Verfügung gestellt. Für die gewerbliche Gewährung von Darlehen benötigen die Darlehensgeber eine Zulassung gemäß Kreditwesengesetz. Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpersonen betrug laut Statistik der Bundesbank per 31. Dezember 2007 791,6 Milliarden Euro. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privater Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Milliarden Euro.

In geringem Umfang ist auch der Einsatz von Darlehen von

anderen Privatpersonen (z. B. Verwandten) oder
Arbeitgebern (in Form von Mitarbeiterdarlehen)

anzutreffen. Da die Gewährung von Darlehen zu einem durch das Kreditwesengesetz reguliertem Markt gehört, sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch enge Grenzen gesetzt.

Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt, abgesichert.

Vertriebswege

Während Immobilienfinanzierungen bis in die 1970er Jahre fast ausschließlich direkt von Banken und Bausparkassen angeboten wurden, erfolgt der Vertrieb von Immobiliendarlehen heute über verschiedene Vertriebskanäle. 2007 wurde 74 % der Immobilienfinanzierungen direkt von den Banken verkauft. 26 % des Marktes teilen sich verschiedene Kreditvermittler. Neben den Versicherungsmaklern, die vor allem seit den 1980er Jahren im Rahmen des Allfinanz-Konzeptes auch Bankprodukte anbieten, sind dies vor allem Finanzvertriebe, die in diesem Bereich aktiv sind. Seit Ende der 1990er Jahre ist der von Kreditvermittlern dominierte Verkauf über das Internet als Vertriebskanal hinzugekommen und konnte Marktanteile gewinnen.

Ablauf einer privaten Immobilienfinanzierung
Konzeption

Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.

Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes, ist die Absicherung des Darlehens nicht mehr gesichert. Fällt der durch den Darlehensgeber aktuell festgelegte Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine vertragliche Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite fristgerecht kündigen. Der Darlehensnehmer ist gleichzeitig berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess der Immobilie einleiten.

Rückzahlung

Die als Fremdkapital gewährten Anteile an der privaten Immobilienfinanzierung sind über einen, in den Darlehensverträgen, festgelegten Zeitraum in Form von Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Die hauptsächlich zur Anwendung gelangende Darlehensform stellt das Annuitätendarlehen dar. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung.

Anstelle der üblichen Tilgungsleistungen kann eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei werden nur die anfallenden Zinsen bezahlt und die Tilgung fließt in ein, zwischen den Vertragspartnern, vereinbartes Tilgungssurrogat. Dieses wird mit dem vereinbarten Tilgungsanteil bespart und am Ende der Laufzeit zur völligen oder teilweisen Rückführung des Darlehens verwendet. Als Tilgungssurrogate können die Abtretungen der Ansprüche Investmentfonds, Rentenversicherungen oder Kapitallebensversicherungen verwendet werden.

Eine weitere Möglichkeit der Rückzahlung bietet das Bauspardarlehen, das bei Inanspruchnahme nach Erreichen der Zuteilung den Charakter eines Annuitätendarlehens hat. Werden dagegen zwecks Finanzierung die notwendigen Bausparverträge neu abgeschlossen, erfolgt eine Vorfinanzierung der gesamten Bausparsumme bis zur Zuteilung. Der Tilgungsanteil fließt bis dahin als Ansparung in die Bausparverträge, während der Zinsanteil auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet wird.

Volkswirtschaftliche Bedeutung der privaten Immobilienfinanzierung

Aufgrund der engen Verflechtung der privaten Immobilienfinanzierung mit dem Erwerb oder der Errichtung von Immobilien, kommt der Immobilienfinanzierung eine erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Die Rahmenbedingungen der privaten Immobilienfinanzierung haben unmittelbar Auswirkungen auf die beschäftigungsintensive Baubranche und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.

Verbraucherschutzvorschriften beim Immobiliarkredit

Ein Immobilienkauf und die dazu gehörige Finanzierung stellen Rechtsgeschäfte dar, bei denen Summen bewegt werden, die typischerweise ein Vielfaches des Jahreseinkommens der privaten Immobilienkäufer ausmachen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber hier eine Vielzahl von Verbraucherschutzvorschriften geschaffen. Zunächst bedarf sowohl der Immobilienkauf, als auch die Bestellung der zur Sicherung der Immobilienfinanzierung notwendigen Grundpfandrechte der notariellen Form. Der Kreditvertrag selbst ist nach deutschem Recht ein Immobiliardarlehensvertrag für den besondere Verbraucherschutzrechte gelten. Wesentlich ist hier vor allem ein Widerrufsrecht, auf das der Kreditnehmer gesondert hingewiesen werden muss. Auch im Fall, dass der Kreditnehmer mit seinen Raten in den Rückstand gerät, ist er in hohem Maße dagegen geschützt, dass die Bank zu früh den Kredit kündigt. Seit 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten ist, ist eine Kreditkündigung erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 % der Darlehenssumme möglich. Bei einem typischen Baudarlehen mit 5 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 % führt diese Regelung dazu, dass ein Kreditnehmer 5 Monate lang keinerlei Zahlung leisten kann, ohne dass die Bank den Kredit kündigen kann.

Steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung

Die steuerlichen Rahmenbedingungen prägen die jeweiligen nationalen Märkte für Immobilienfinanzierungen. Sofern das jeweilige nationale Steuerrecht die Zinsen für Immobilienkredite als steuermindernd anerkennt, entsteht ein Anreiz, einen relativ geringen Anteil an Eigenkapital einzusetzen.

Die steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung in Deutschland hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei vermieteten Immobilien(teilen) können die Kosten (Zinsen, Gebühren) der Finanzierung (anteilig) als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden. Im Gegenzug sind Mieten steuerpflichtig. Besondere Regelungen gelten bei der Vermietung an Angehörige. Hier darf der (steuerpflichtige) Mietzins auf 75 % des ortsüblichen reduziert werden, ohne dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen berührt wäre.

Bei selbst genutzten Immobilien können die Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Entsprechend ist die (kalkulatorisch) ersparte Miete steuerfrei. Historisch bestanden in Deutschland verschiedene Modelle der steuerlichen Förderung von eigengenutzten Immobilien über die steuerliche Absetzbarkeit: Das Bauherrenmodell und die Absetzbarkeit gemäß dem früheren § 7b EStG.

Dieser Artikel basiert auf dem Artikel Immobilienfinanzierung aus der freien Enzyklopädie Wikipedia und steht unter der Lizenz Creative Commons Attribution/Share Alike. In der Wikipedia ist eine Liste der Autoren verfügbar.